发布日期 2019-12-05

房地产税,已经向我们走来(一·财源篇)

原标题:房地产税,已经向我们走来(一·财源篇)

作者:朱酒

来源:雪球

房地产税,这四个字仿佛被施了魔咒,十几年来不管是地产从业者还是普通住户,提起来都会心头一紧。十年前,一次培训中,有人问起了房地产税如果开始征收,会对楼市产生多大的影响。我很坚定地说:“不管是从立法程序角度,还是考虑到宏观经济的影响。房地产税5年之内是肯定不会出台的。”

当时就有一名置业顾问瞪大了眼睛,说:“我有一个客户是税务局的,他说明年下半年就要开始征收了。”听到这句话,满会议室的人瞬间都变了表情,仿佛“已经看见一出悲剧正上演”。都是吃地产这碗饭的,在当时大多数人看来,房地产税的出台就意味着饭碗被砸,只能大难临头各自飞了。

十年过去,房地产税当然没有出台,但它的传说一直不绝于耳。十年,很多地方的房价涨了百分之几百,全国商品房的成交额超过了16万亿,原本应该高处不胜寒的,但大家似乎已经不太提及房地产税了。

可能是“狼来了”喊太多的缘故吧,这四个字确实有些审美疲劳了。但和股市一样,变盘往往都是在大家已经形成惯性思维之后发生的。

2019年下半年,房地产税的脚步声已经开始响起。

前面的文章中说过,20年来最严厉的宏观调控,不是限贷、限购、限售,也不是去杠杆降负债,而是2019年7月的那句“不将房地产作为短期刺激经济的手段。”

2018年很难,2019年更难,但只有部分城市因城施策,做了一些小松动,而整体调控政策从大方向上一直没有动摇。要知道,商品房的发展轨迹,就是一个不断刺激经济的过程,1998年,2008年,2014年,几轮经济周期的平稳渡过,房地产都是居功至伟。换句话说,过去20年,我们没有一次低迷期不是靠房地产来力挽狂澜的。

与上面的3个年份相对应的,就是过去20年中4次“牛市”中的3次,99-00行情,09行情和15行情。只有06-07那一轮是靠划时代意义的“股权分置”点燃的,但这种因素已经不可再现。

2018年到2019年这段时光,是中国经济真正摆脱对房地产强烈依赖的起点。过去十多年了,为什么房地产税一直没有出台,就是投鼠忌器,现在来看这种担心可以一去不复返了。

如果2020年,经济环境能走出低谷,那将是20年里第一次宣告不依靠房地产取得的胜利。而这也就等于同时宣告了房地产这个“尿壶”彻底让位了,从现在来看,这个概率是非常大的。

如图,在一直没有放松调控的状态下,今年前十月的商品房销售额达到了12.44万亿,同比增长了7.3%,这个增速已经超过今年的GDP增速了。11月份的数据还没有官方口径,但从能看到的房企销售业绩情况来看,超过去年已经是定数。再强调一遍,这可是在调控没有放松的背景下完成的,而且下半年的流动性明显下降,但同比增速却是持续上升的。

20年过去,商品房终于断奶了,这就是为什么会那么坚定地喊出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”的原因吧。

既然不鼓励“短期刺激经济的手段”,那与之适应的自然就是长效机制了。除了我们探讨过的安居房、人才房、廉租房等政策性住房外,长效机制里最重要的就是房地产税。

很多人会说,现在的土地财政依赖性那么强,怎么可能会出台房地产税呢?

这话有道理,但别忘了,还有一批城市对土地财政的依赖性是越来越弱的,这倒不仅仅是这些城市的财政多么充裕,更重要的是它们现在能卖的地太少了,而且会越来越少。

从表中可以明显看出,一线城市中除了广州以外,北上深的新房成交套数是大大低于二手房成交套数的。而且随着新增土地供应不足的影响,新房成交下降的趋势会越来越明显。这个趋势正在向二线城市蔓延,5年以内,绝大部分省会级城市都会步入二手房时代。

土地财政,先得有地啊,当地都不够的时候,财从何来?

只有一条路可走,那就是向越来越庞大的存量房市场下手——开征房地产税,弥补土地财政的不足!

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